Arbeiten und Sanierungen in der belgischen Miteigentümergemeinschaft
Arten von Arbeiten
In einer belgischen Miteigentümergemeinschaft (VME) unterscheidet man zwischen Erhaltungsarbeiten und außergewöhnlichen Arbeiten an den Gemeinschaftsteilen:
- Erhaltungsarbeiten: Dringende Reparaturen und laufende Instandhaltung (Leckage beheben, defekte Beleuchtung ersetzen). Der Syndikus darf diese ohne vorherige GV-Genehmigung veranlassen, sofern sie dringend und verhältnismäßig sind.
- Außerordentliche Arbeiten: Größere Sanierungen wie Dacherneuerung, Fassadendämmung, Aufzugsmodernisierung oder Einbau einer neuen Heizanlage. Diese erfordern zwingend die Genehmigung der Generalversammlung.
Quelle: Art. 577-8 §4, 4° C.civ.
Genehmigung durch die Generalversammlung
Für außerordentliche Arbeiten gelten die Mehrheitsanforderungen des belgischen Zivilgesetzbuches:
- Zweidrittelmehrheit (2/3): Sanierungsarbeiten, die den bestehenden Zustand verbessern (z. B. energetische Sanierung, Aufzugseinbau)
- Vierfünftelmehrheit (4/5): Arbeiten, die die Basisurkunde oder die Tantièmes verändern (z. B. Neueinteilung der Gemeinschaftsteile)
- Einfache Mehrheit: Nur für kleinere Erhaltungsmaßnahmen, die im jährlichen Budget vorgesehen sind
Der Syndikus muss der GV mindestens zwei — idealerweise drei — vergleichbare Angebote vorlegen. Die GV entscheidet über den Auftragnehmer und das Budget. Quelle: Art. 577-6 §7 C.civ.
Finanzierung: Rücklagenfonds und Sonderumlage
Die Finanzierung außerordentlicher Arbeiten erfolgt in der Regel aus dem Rücklagenfonds. Reichen die angesparten Mittel nicht aus, beschließt die GV eine Sonderumlage (appel de fonds extraordinaire), die nach dem Tantièmes-Schlüssel auf die Miteigentümer verteilt wird.
Größere Sanierungsprojekte können in mehrere Tranchen aufgeteilt werden, um die finanzielle Belastung der Miteigentümer zu verteilen. Der Syndikus muss die Zahlungsaufforderungen mindestens 15 Tage vor Fälligkeit versenden.
Regionale Förderprogramme
Je nach Region stehen verschiedene Förderprogramme für energetische Sanierungen zur Verfügung:
- Brüssel-Hauptstadt: Renolution-Prämien für Isolierung und erneuerbare Energien
- Wallonien: Primes Habitation für umfassende Renovierung
- Flandern: MijnVerbouwPremie für Energieeffizienz und Renovierung
Der Syndikus sollte die GV über verfügbare Fördermittel informieren, bevor die Arbeiten beschlossen werden.
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