Generalversammlung einer Miteigentümergemeinschaft in Belgien: Vollständiger Leitfaden

Was ist die Generalversammlung?

Die Generalversammlung (GV) ist das oberste Beschlussorgan jeder Miteigentümergemeinschaft in Belgien. Sie vereint sämtliche Miteigentümer — oder deren Bevollmächtigte — um über die Verwaltung des Gebäudes zu beraten. Ihre Existenz ist durch Artikel 577-5 des belgischen Zivilgesetzbuches verankert, der die Vereinigung der Miteigentümer (VME) mit eigener Rechtspersönlichkeit begründet.

Jeder Miteigentümer hat das Recht, an der GV teilzunehmen, unabhängig davon, ob er eine Wohnung, einen Keller oder einen Stellplatz besitzt. Das Stimmgewicht richtet sich nach seinen Anteilen (Tantièmes), die in der Basisurkunde festgelegt sind. Quelle: Art. 577-3 C.civ.

Wann muss die GV stattfinden?

Der Syndikus ist verpflichtet, mindestens einmal pro Jahr eine ordentliche GV einzuberufen, und zwar innerhalb von 15 Tagen nach Ende des Geschäftsjahres der VME. In der Praxis finden die meisten Versammlungen zwischen März und Juni statt.

Eine außerordentliche GV kann jederzeit einberufen werden — auf Initiative des Syndikus oder auf Antrag von Miteigentümern, die gemeinsam mindestens ein Fünftel (1/5) der Anteile halten. In diesem Fall hat der Syndikus 30 Tage Zeit, die Versammlung zu organisieren. Quelle: Art. 577-6 §1 C.civ.

Einberufung und Tagesordnung

Die Einladung zur GV muss mindestens 15 Tage vor dem Versammlungstermin per Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung versandt werden. Sie enthält zwingend die Tagesordnung, den Ort, das Datum und die Uhrzeit der Versammlung.

Ein Beschluss kann nur über Punkte gefasst werden, die ausdrücklich auf der Tagesordnung stehen. Unter dem Punkt „Verschiedenes" dürfen keine verbindlichen Beschlüsse getroffen werden. Jeder Miteigentümer kann jedoch beantragen, dass ein Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung gesetzt wird. Quelle: Art. 577-6 §3 C.civ.

Beschlussfähigkeit und Abstimmungsregeln

Die GV ist beschlussfähig, wenn zu Beginn der Sitzung mehr als die Hälfte der Miteigentümer anwesend oder vertreten sind, sofern sie mindestens die Hälfte der Anteile halten. Wird dieses Quorum nicht erreicht, kann eine zweite Versammlung einberufen werden, die unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig ist.

Die Mehrheitsanforderungen variieren je nach Beschlussgegenstand:

• Einfache Mehrheit (>50 %): laufende Verwaltung und reguläre Ausgaben
• Zweidrittelmehrheit (2/3): außergewöhnliche Arbeiten, Änderung der Kostenverteilung
• Vierfünftelmehrheit (4/5): Änderung der Basisurkunde, Wiederaufbau nach Zerstörung
• Einstimmigkeit: Änderung der Zweckbestimmung der Gemeinschaftsteile

Quelle: Art. 577-6 §§7-9 C.civ.

Protokoll und Anfechtung

Der Syndikus erstellt ein Protokoll der GV, das innerhalb von 30 Tagen nach der Versammlung an alle Miteigentümer versandt werden muss. Dieses Protokoll muss die gefassten Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse enthalten.

Jeder Miteigentümer — ob abwesend, nicht ordnungsgemäß eingeladen oder überstimmt — kann einen rechtswidrigen oder missbräuchlichen Beschluss vor dem Friedensrichter anfechten. Die Frist beträgt vier Monate ab dem Tag, an dem das Protokoll versandt wurde. Quelle: Art. 577-9 §2 C.civ.

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