Teilungsreglement und Basisurkunde einer belgischen Miteigentümergemeinschaft

Die Grunddokumente der Miteigentümergemeinschaft

Jede Miteigentümergemeinschaft (VME) in Belgien beruht auf einem Satz notarieller Dokumente, die als Statuten der Gemeinschaft dienen. Das belgische Zivilgesetzbuch (Art. 577-4 C.civ.) unterscheidet zwischen drei Dokumenten:

• Basisurkunde (acte de base): Definiert die physische Aufteilung des Gebäudes in private und gemeinschaftliche Teile und legt die Tantièmes jeder Einheit fest
• Miteigentumsreglement (règlement de copropriété): Regelt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer, den Verteilungsschlüssel für Kosten und die Nutzung der Gemeinschaftsteile
• Hausordnung (règlement d'ordre intérieur): Enthält praktische Regeln des täglichen Zusammenlebens (Ruhezeiten, Müllentsorgung, Haustiere etc.)

Die Basisurkunde und das Miteigentumsreglement werden notariell beurkundet und im Hypothekenamt hinterlegt. Die Hausordnung hingegen kann von der Generalversammlung mit einfacher Mehrheit geändert werden.

Inhalt der Basisurkunde

Die Basisurkunde beschreibt das Gebäude in seiner physischen Substanz. Sie bestimmt, welche Teile privat sind (Wohnungen, Keller, Stellplätze) und welche gemeinschaftlich (Treppenhaus, Dach, tragende Mauern, Aufzug). Jeder privaten Einheit wird ein Anteil an den Gemeinschaftsteilen zugewiesen, ausgedrückt in Tantièmes (z. B. 85/1000).

Seit der Reform von 2018 muss die Basisurkunde einen qualifizierten Sachverständigenbericht enthalten, der die Berechnung der Tantièmes nachvollziehbar macht. Quelle: Art. 577-4 §1 C.civ.

Änderung der Statuten

Die Änderung der Basisurkunde oder des Miteigentumsreglements erfordert je nach Gegenstand unterschiedliche Mehrheiten in der Generalversammlung:

• Zweidrittelmehrheit: Änderung der Nutzungsregeln für Gemeinschaftsteile
• Vierfünftelmehrheit (4/5): Änderung der Basisurkunde, der Tantièmes oder Wiederaufbau des Gebäudes
• Einstimmigkeit: Änderung der Zweckbestimmung des Gebäudes oder der Gemeinschaftsteile

Jede Änderung der Basisurkunde oder des Miteigentumsreglements muss notariell beurkundet und erneut im Hypothekenamt eingetragen werden. Quelle: Art. 577-6 §§7-9 C.civ.

Bedeutung für den Miteigentümer

Die Statuten sind für alle Miteigentümer, Mieter und Rechtsnachfolger bindend. Beim Kauf einer Einheit sollte jeder Erwerber die Basisurkunde, das Miteigentumsreglement und die Hausordnung sorgfältig prüfen. Der Notar ist verpflichtet, dem Käufer vor dem Verkauf Zugang zu diesen Dokumenten zu gewähren. Quelle: Art. 577-11 C.civ.

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