Streitigkeiten in der belgischen Miteigentümergemeinschaft: Schlichtung und Gerichtsverfahren

Häufige Streitursachen

Konflikte in einer Miteigentümergemeinschaft (VME) sind keine Seltenheit. Die häufigsten Streitursachen in Belgien betreffen:

Nichtzahlung von Beiträgen: Miteigentümer, die ihre Gemeinschaftskosten nicht begleichen
Anfechtung von GV-Beschlüssen: Uneinigkeit über die Rechtmäßigkeit gefasster Beschlüsse
Pflichtverletzungen des Syndikus: Nichteinberufung der GV, fehlende Transparenz oder mangelnde Buchhaltung
Nutzungskonflikte: Streit über die Nutzung von Gemeinschaftsteilen (Lärm, Umbau, gewerbliche Nutzung)
Bauschäden: Undichtigkeiten, Schimmelbefall oder Schäden durch Arbeiten an Privatteilen

Der Friedensrichter als zuständiges Gericht

Für alle Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Miteigentümergemeinschaft ist in Belgien der Friedensrichter (juge de paix / vrederechter) ausschließlich zuständig — unabhängig vom Streitwert. Dies ist eine wichtige Besonderheit des belgischen Rechts.

Der Friedensrichter kann unter anderem:

Einen vorläufigen Syndikus bestellen, wenn der amtierende Syndikus seine Pflichten vernachlässigt
Die Aussetzung eines rechtswidrigen GV-Beschlusses anordnen
Einen Sachverständigen für technische Fragen ernennen
Zahlungsanordnungen gegen säumige Miteigentümer erlassen

Quelle: Art. 577-9 §1 C.civ.

Anfechtung von GV-Beschlüssen

Jeder Miteigentümer, der bei der GV abwesend war, nicht ordnungsgemäß eingeladen wurde oder gegen den Beschluss gestimmt hat, kann diesen vor dem Friedensrichter anfechten. Die Anfechtungsfrist beträgt vier Monate ab dem Tag der Versendung des Protokolls.

Der Richter prüft, ob der Beschluss:

Unter Verletzung der Formvorschriften (Einberufungsfrist, Quorum) zustande kam
Gegen das Gesetz oder die Statuten der VME verstößt
Einen Machtmissbrauch darstellt (z. B. wenn eine Mehrheit die Minderheit systematisch benachteiligt)

Quelle: Art. 577-9 §2 C.civ.

Außergerichtliche Schlichtung

Bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird, empfiehlt sich oft eine Schlichtung. In Belgien können die Parteien einen anerkannten Mediator hinzuziehen. Die Kosten der Mediation werden in der Regel geteilt und liegen deutlich unter den Gerichtskosten.

Seit 2018 kann die Hausordnung eine verpflichtende Schlichtungsklausel enthalten, die verlangt, dass vor einem Gerichtsverfahren ein Mediationsversuch unternommen wird. Dies kann Konflikte schneller und kostengünstiger lösen.

Dokumentation als Prävention

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