Aandelen in mede-eigendom (tantièmes): berekening en gebruik bij stemming

Wat zijn aandelen in mede-eigendom?

Aandelen — ook wel tantièmes of duizendsten genoemd — drukken het proportioneel aandeel uit dat elk privatief kavel heeft in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Ze worden vastgelegd in de basisakte en zijn onlosmakelijk verbonden met het eigendomsrecht van elk kavel (Art. 577-3 §1 B.W.).

De aandelen vervullen drie cruciale functies:

Ze bepalen het stemgewicht van elke mede-eigenaar op de algemene vergadering.
Ze vormen de basis voor de verdeling van de gemeenschappelijke lasten.
Ze bepalen het proportioneel eigendomsrecht in de gemeenschappelijke delen (gang, trap, dak, funderingen, tuin).

Sinds de hervorming van 2010 moeten de aandelen worden berekend op basis van objectieve criteria, vastgelegd door een notaris of landmeter-expert. Willekeurige of historisch gegroeide verdelingen die niet op objectieve gronden berusten, kunnen worden aangevochten.

Berekeningscriteria

Art. 577-4 §1 B.W. bepaalt dat de verdeling van de aandelen moet worden gebaseerd op de netto-vloeroppervlakte, het gebruik en de ligging van elk privatief deel, alsook op de daarmee overeenstemmende aandelen in de gemeenschappelijke delen. In de praktijk houdt de landmeter-expert rekening met:

Oppervlakte: de netto bewoonbare oppervlakte van het kavel.
Verdieping: hogere verdiepingen genieten doorgaans meer lichtinval en uitzicht, wat een hogere waardering rechtvaardigt.
Oriëntatie: een zuidgericht appartement wordt hoger gewaardeerd dan een noordgericht.
Bestemming: een handelsruimte op het gelijkvloers kan anders worden gewaardeerd dan een wooneenheid.
Toegang tot bijzondere gemeenschappelijke delen: terras, tuin, parkeerplaats.

Rekenvoorbeeld

Neem een gebouw met 10 kavels en een totaal van 1.000 aandelen:

| Kavel | Type | Oppervlakte | Verdieping | Aandelen | |---|---|---|---|---| | A1 | Handelspand | 120 m² | 0 | 150/1.000 | | A2 | Appartement | 95 m² | 1 | 110/1.000 | | A3 | Appartement | 95 m² | 1 | 105/1.000 | | A4 | Appartement | 80 m² | 2 | 100/1.000 | | A5 | Appartement | 80 m² | 2 | 100/1.000 | | A6 | Appartement | 70 m² | 3 | 90/1.000 | | A7 | Appartement | 70 m² | 3 | 95/1.000 | | A8 | Studio | 45 m² | 4 | 60/1.000 | | A9 | Studio | 45 m² | 4 | 60/1.000 | | A10 | Penthouse | 110 m² | 5 | 130/1.000 | | Totaal | | | | 1.000/1.000 |

Het handelspand (A1) heeft meer aandelen ondanks een vergelijkbare oppervlakte als het penthouse, vanwege de commerciële bestemming en het intensiever gebruik van de gemeenschappelijke ingang.

Algemene en bijzondere lasten

De gemeenschappelijke lasten worden niet altijd volgens dezelfde aandelen verdeeld. Het reglement van mede-eigendom maakt doorgaans een onderscheid:

Algemene gemeenschappelijke lasten (dak, funderingen, gevel, structuur): verdeeld volgens de aandelen in de algemene gemeenschappelijke delen.
Bijzondere gemeenschappelijke lasten (lift, gemeenschappelijke tuin, garagepoort): enkel ten laste van de eigenaars die er effectief nut van hebben, verdeeld volgens bijzondere aandelen.

Zo betalen de eigenaars van het gelijkvloers doorgaans niet mee aan de liftkosten, en betalen enkel de eigenaars met een garageplaats mee aan het onderhoud van de garagepoort.

Betwisting van de aandelen

Indien een mede-eigenaar meent dat de verdeling van de aandelen niet overeenstemt met de objectieve criteria, kan hij of zij een herziening vragen. De procedure verloopt in twee stappen:

Agendering op de AV: de eigenaar vraagt om de herverdeling te agenderen. Een wijziging van de aandelen vereist eenparigheid van alle mede-eigenaars (Art. 577-7 §1, 3° B.W.).
Vrederechter: als eenparigheid niet wordt bereikt, kan de eigenaar zich wenden tot de vrederechter (Art. 577-12 B.W.). De rechter kan een landmeter-expert aanstellen om de aandelen te herberekenen op basis van de actuele situatie. De kosten van de procedure worden verdeeld volgens het vonnis.

Een correcte verdeling van de aandelen is essentieel voor een eerlijk en transparant beheer van de mede-eigendom.

Beheer uw mede-eigendom digitaal met Klarencia — EU-gehost, gebouwd voor Belgisch recht.